I beni comuni nel condominio

Beni comuni

Quando in un fabbricato coesistono proprietà esclusive e proprietà in comune, alle prime asservite, si ha la figura del condominio.

La proprietà solitamente è divisa in senso orizzontale, cioè per piani o porzioni di piano.

L’art. 1117 c.c. Individua le parti dell’edificio che si presumono di proprietà comune, in quanto solitamente destinate a servire in maniera indifferenziata l’intera collettività condominiale.

Tali beni sono divisi in tre categorie: necessari, di pertinenza ed accessori, a seconda della diversa funzione svolta dagli stessi.

La Legge 220/2012 non ha apportato significative innovazioni alla norma in esame, ma si è limitata a fornire una definizione più articolata delle parti comuni tenendo conto di tutte quelle innovazioni tecnologiche (es. impianti per la ricezione radiotelevisiva, da satellite e via cavo) intervenute nel corso degli anni e che oggi si ritengono essenziali alla funzionalità degli appartamenti.

L’elencazione dei beni comuni fornita dall’art. 1117 c.c. è la seguente:

• beni comuni necessari: indicati al punto 1 dell’art. 1117 c.c. comprendono il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli ànditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune. La Legge 220/2012 ha aggiunto a questi beni comuni necessari i pilastri e le travi portanti.

• beni comuni di pertinenza: sono quelli indicati al punto 2 dell’art. 1117 e comprendono i locali per la portineria e per l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune. La L. 220/2012 ha aggiunto a talli beni, detti anche eventuali in quanto possono anche mancare, le aree destinate a parcheggio e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune.

• beni comuni accessori: sono indicati punto 3 dell’art. 1117 c.c e comprendono le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione del gas. La Legge 220/2012 ha aggiunto anche gli impianti per il riscaldamento e il condizionamento dell’aria, gli impianti per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informatico, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

L’elencazione fornita dall’art. 1117 del Codice Civile non è tassativa né inderogabile. Ciò significa che ben possono aversi casi di condomìni nei quali vi siano beni comuni che il codice civile non ha indicato ed, inoltre, che lo stesso bene indicato tra i beni comuni dall’art. 1117 c.c può, invece, essere di proprietà del singolo condòmino: si pensi ad esempio al caso in cui il costruttore, in sede di alienazione del singolo appartamento, ceda all’acquirente l’intera proprietà del solaio di copertura del fabbricato.