Irregolarità fiscali nel condominio

LA GRAVE IRREGOLARITA’ FISCALE, ANCHE SE SANATA, PUO’ DARE ORIGINE ALLA REVOCA GIUDIZIALE?

L’amministratore di condominio, così come previsto dal novellato articolo 1130 del c.c., è l’organo di gestione e rappresentanza del condominio. Il suo incarico è riconducibile a quello del mandato con rappresentanza, in virtù dell’espressa previsione contenuta al comma n. 15 dell’art. 1129 del c.c., il quale prevede che, per tutto quanto non disciplinato dal presente articolo, si applicano le disposizioni sul mandato (artt. 1703-1741 c.c.).

Definiti, in tal modo, i caratteri della figura dell’amministratore di condominio, occorre, poi, evidenziare come la legge di riforma del condominio n. 220/2012 ha disciplinato, in maniera più puntuale, recependo gli indirizzi giurisprudenziali dominanti in materia, i casi di revoca dell’amministratore, individuando le ipotesi di gravi irregolarità che possono portare alla revoca dello stesso. Nell’esaminare i casi di revoca dell’amministratore di condominio, è possibile individuare due ipotesi ben distinte e separate. La prima è quella che possiamo definire non contenziosa, cioè la revoca dell’amministratore da parte dell’assemblea, che può avvenire in qualsiasi momento, con la stessa maggioranza prevista per la sua nomina.

Quelle successive individuate sempre dall’art. 1129 c.c. integrano ipotesi giudiziali, prevedendo il ricorso all’autorità giudiziaria. E’ consentito, infatti, il ricorso al Tribunale da parte di ciascun condomino nel caso previsto dal 4° comma dell’art. 1131 del c.c. (quando l’amministratore non comunica tempestivamente all’assemblea il contenuto di una citazione o di altro provvedimento giudiziale che esorbita dalle proprie attribuzioni), se non rende il conto della propria gestione o in caso di gravi irregolarità. Prevede, inoltre, la legge che l’amministratore può essere revocato dall’autorità giudiziaria quando siano emerse gravi irregolarità fiscali e nell’ipotesi di cui al n. 3 del comma 12 dell’art. 1129 del c.c. (cioè quando non provvede all’apertura ed all’utilizzazione del conto corrente intestato al condominio). In tal caso, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea, al fine di revocare il mandato all’amministratore ed, in caso di mancata revoca da parte dell’assemblea, ciascun condominio potrà, poi, rivolgersi all’autorità giudiziaria (una sorta di condizione di procedibilità).

L’art. 1129, poi, al comma n. 12 dai nn. da 1 ad 8 prevede una casistica che integra tutte ipotesi di gravi irregolarità. Trattasi, comunque, di una elencazione non tassativa ma esemplificativa, essendo ulteriori fattispecie state individuate, nel tempo, dalla giurisprudenza. Esse fanno riferimento a:

1) l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;

2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;

3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente condominiale;

4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;

5) l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;

6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva;

7) l’inottemperanza agli obblighi di cui all’articolo 1130, numeri 6 (registro anagrafe condominiale), 7 (registro verbali assemblea; registro nomina e revoca amministratore; registro contabilità) e 9 (attestazione stato pagamenti e liti in corso);

8) l‘omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo (dati anagrafici e professionali, codice fiscale – se si tratta di società anche la sede legale e la denominazione – il locale dove si trovano i registri, i giorni e le ore di presa visione e rilascio della documentazione).

Trattasi, dunque, di una norma a fattispecie aperta, il cui elenco non esaurisce tutti i possibili casi di gravi irregolarità, potendo gli stessi essere integrati da altri comportamenti tenuti dall’amministratore che rientrino nel generale concetto di mala gestio, derivato dalle norme generali in materia di mandato con rappresentanza, che in virtù dell’espresso rinvio di cui al comma n. 15 dell’art. 1129 c.c. sono espressamente applicabili alla figura dell’amministratore di condominio. Egli, quale mandatario dei condomini, da un lato, è tenuto ad eseguire il mandato conferitogli con la diligenza del buon padre di famiglia e gli amministrati, dall’altro, sono tenuti a fornirgli i mezzi necessari per la corretta esecuzione del mandato. Al fine di potere correttamente e compiutamente rispondere al quesito sottoposto alla nostra attenzione, è utile citare la casistica risultante dall’esame dei provvedimenti di merito dell’autorità giudiziaria di primo grado. Infatti, data la recente introduzione del concetto di gravi irregolarità fiscali e l’assenza di giurisprudenza di Cassazione sul punto, non è rinvenibile una risposta univoca.

In linea generale, è possibile definire le cd. gravi irregolarità fiscali, anche al fine di una loro distinzione rispetto al genus più ampio delle gravi irregolarità, in generale, una qualsiasi violazione delle norme in materia di versamento di imposte, nonché dei correlati obblighi di certificazione e dichiarazione. Il concetto di gravità viene ricondotto dalla giurisprudenza di merito ad un comportamento di tale importanza da far venir meno il rapporto fiduciario tra amministratore e condomini e da incidere, in maniera decisiva, anche sotto il profilo del danno potenzialmente arrecabile: “Le gravi irregolarità presuppongono l’individuazione di comportamenti indicativi del venir meno del necessario rapporto di intuitu personae (ossia di piena fiducia) tra amministratore e condomini ….la grave irregolarità, che può legittimare la revoca giudiziaria dell’amministratore nominato, è integrata solo quando siano presenti seri elementi probatori che facciano prevedere, come del tutto verosimile, un pregiudizio imminente e irreparabile per l’ente” (Tribunale di Santa Maria Capua Vetere 26/05/2015). Tra le ipotesi tipizzate di mala gestio e di gravi irregolarità fiscali rientrano, senza dubbio, il mancato versamento degli oneri previdenziali ed assistenziali, il mancato versamento delle contribuzioni Inail (cfr. in tal senso Tribunale di Palermo 21/01/2015). Altresì, integra fattispecie della grave irregolarità fiscale la mancata redazione e presentazione del modello 770, anche se la stessa non è stata, espressamente, prevista tra le ipotesi di mala gestio di cui al comma n. 12 dell’art. 1129 del c.c.

Dal punto civilistico, in caso di comportamenti che integrino gli estremi della grave irregolarità, anche fiscale, è possibile che l’amministratore dello stabile venga chiamato a rispondere dei danni arrecati alla compagine condominiale. Ecco perché, si è detto che il ripetuto rifiuto di mettere a disposizione dei condomini la documentazione contabile, in sede di approvazione del consuntivo comporta la violazione dell’obbligo di diligenza di cui all’art. 1710 c.c., con la conseguente possibilità di chiedere al Tribunale l’accertamento dell’invalidità della relativa delibera di approvazione, e la condanna dell’amministratore al risarcimento del danno (Tribunale di Monza 06/11/2007). Assimilabile a tale fattispecie è quella della mancata restituzione della documentazione condominiale, alla scadenza del mandato.

In tal caso, l’amministratore è stato condannato, anche, al risarcimento del danno, consistente nella rifusione delle spese legali sostenute dai condomini nei procedimenti giudiziali avanzati nei confronti del condominio, da parte di fornitori che lamentavano ritardi nei pagamenti, da imputarsi alla mancanza della necessaria documentazione, rimasta nella disponibilità dello stesso amministratore che rifiutava, ripetutamente, di consegnarla (Tribunale Genova 03/07/2007).

Per cercare di rispondere, in via definitiva, al quesito se la grave irregolarità fiscale, anche se sanata, possa determinare, comunque, la revoca dell’amministratore dello stabile, occorre effettuare alcune considerazioni.

Come già accennato, la norma di cui all’art. 1129 c.c., nella parte di cui al comma n. 12 è una norma a fattispecie aperta, nel senso che possono esistere altri comportamenti che integrino gli estremi delle gravi irregolarità, anche fiscali, e che possono determinare la revoca dell’amministratore. Pertanto, occorre capire, in primis, se in presenza di una di tali ipotesi la revoca giudiziaria scatti o meno automaticamente. Tale sanzione di regola viene applicata dai tribunali solo se, in concreto, viene ravvisato un comportamento contrario ai doveri di legge. In sostanza, anche dopo la formulazione della norma, a seguito della riforma del condominio, è rimasto un discreto potere discrezionale al collegio giudicante, anche nelle prime tre ipotesi di revoca tipizzate dall’art. 1129 c.c. al comma n. 11 (il caso previsto dal 4° comma dell’art. 1131 c.c., la mancata presentazione del rendiconto condominiale e le gravi irregolarità). In sostanza, il giudice andrà a verificare, caso per caso, in relazione alle circostanze in cui l’amministratore si trova ad operare, se vi sia un comportamento contrario agli obblighi imposti dalla legge, con esclusione di qualsiasi automatismo nell’applicazione della sanzione della revoca. Tale soluzione è confermata anche dalla lettera della norma, allorquando al comma n. 11 dell’art. 1129 c.c., si legge: “Può (la revoca) essere, altresì, disposta dall’autorità giudiziaria….” A dimostrazione di quanto sostenuto, è possibile citare altra casistica dei tribunali di merito. Lo stesso caso (ricorso per revoca dell’amministratore per la mancata presentazione all’assemblea del rendiconto condominiale, entro gg. 180 dalla scadenza dell’annualità) sottoposto all’attenzione di tre diversi tribunali viene risolto in maniera diversa. Il Tribunale di Mantova (22/10/2015) non ritiene tale comportamento motivo sufficiente per la revoca dell’amministratore “per giusta causa”: ”Ove ricorra una delle ipotesi astrattamente considerate dall’art. 1129 c.c. quali gravi irregolarità, l’autorità giudiziaria, può disporre la revoca dell’amministratore solo se venga ravvisato in concreto un comportamento contrario ai doveri imposti per legge, con esclusione di ogni automatismo (nel caso di specie la ritardata predisposizione del rendiconto annuale e della convocazione dell’assemblea da parte dell’amministratore è stata ritenuta giustificata in considerazione della mancata disponibilità della documentazione contabile necessaria per predisporre il bilancio). Al contrario, il Tribunale di Taranto (21/09/2015) e quello di Udine (25/03/2014) hanno emesso, entrambi, un provvedimento di revoca dell’amministratore che si è reso colpevole di tale comportamento di mala gestio. Circa, infine, l’atteggiamento assunto dai giudicanti nel caso in cui l’amministratore, che si sia reso responsabile di un comportamento integrante gli estremi di una grave irregolarità, anche fiscale, abbia, poi, sanato l’errore sono citabili le pronunce del Tribunale di Trento (05/06/2014) ed ancora quella del Tribunale di Taranto (21/09/2015). Il Tribunale di Trento ha ritenuto di dover disporre l’immediata revoca dell’amministratore, nonostante questi abbia rimediato all’errore commesso, poiché, a detta del collegio, aveva integrato: “un’inescusabile superficialità.” Pertanto, anche il successivo ravvedimento non è bastato ad evitare la sanzione della revoca giudiziale. Il caso di specie trae origine da un’attività, posta in essere dall’amministratore, di per se incompatibile con la tutela delle parti comuni. Egli, sebbene, avesse, poi, provveduto alla chiusura del foro, senza autorizzazione alcuna, aveva praticato un’apertura sul muro, al di sopra della porta tagliafuoco dell’accesso al garage, con ciò di fatto vanificando l’efficacia dei rimedi antincendio. Il Tribunale di Taranto ha disposto la revoca dell’amministratore, ritenendo che l’omesso rendiconto, per più anni, integri gli estremi della grave irregolarità, anche ove, poi, lo stesso ne predisponga uno complessivo e che, ai fini di evitare l’applicazione della sanzione, non valga neppure la successiva approvazione dell’assemblea.

In conclusione, al quesito sottoposto alla nostra attenzione sembra possibile dare una risposta univoca. Sebbene la valutazione in merito all’applicazione della sanzione della revoca sia rimessa al potere discrezionale del collegio giudicante, anche se pare sia esclusa un’applicazione automatica della stessa, deve ritenersi che, nel caso in cui il comportamento dell’amministratore integri gli estremi della grave irregolarità, anche fiscale, (atto di mala mala gestio che abbia leso irrimediabilmente il rapporto fiduciario con i condomini e che faccia prevedere come verosimile un pregiudizio imminente ed irreparabile per il condominio), si debba far luogo, sussistendone i presupposti, irrimediabilmente alla revoca giudiziale, anche se poi l’amministratore abbia posto rimedio alla cd. attività “gravemente irregolare”.

(Il Centro Studi Nazionale ANACI)